Marbella. – De acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) , en Marbella desde 2007 hasta el tercer trimestre de 2024 se realizaron 63.493 transacciones inmobiliarias (compraventa), de ellas sobre viviendas libres fueron 63.307; de las viviendas nuevas la compraventa fue de 6.112 y, de las viviendas protegidas, 186. Las transacciones inmobiliarias sobre las VPP venían realizándose desde antes de la disolu ción del ayuntamiento a principios de 2006, los datos del MIVAU de 2004 a 2006 confirman que en esos 3 años en Marbella se hicieron 76 compraventa de este tipo de vivienda, algo más del 40% del total realizado entre 2007 y 2024 (17 años). El escenario 2025 El escenario, en el que prácticamente la totalidad de expertos coinciden es el que vaticina The Agency Marbella: el municipio continuará liderando el segmento de alta gama, con un incremento del 15% en la demanda, señalando como compradores más potentes los que provienen del norte de Europa, Estados Unidos y Canadá, con un fuerte interés en áreas emergentes como Ojén, Estepona y Benahavís. El CEO de Metrovacesa, Jorge Pérez de Leza, también cree que 2025 verá una subida de precios en la venta de obra nueva, acentuándose el desequilibrio en la vivienda asequible. Para el ejecutivo este año se parecerá a 2024, con una alta demanda por las bajadas del Euribor en obra nueva, pero con una oferta limitada. La Marbella tensionada La primera intención sobre los altos precios en Marbella suele adjudicarse a la vivienda nueva y a los alquileres turísticos, olvidándonos de que existen otros factores importantes: El movimiento demográfico por la creación de nuevos hogares españoles y extranjeros residentes y no residentes demandantes de propiedades horizontales y casas en venta nuevas, usadas o en alquiler. Las recientes bajadas del Euribor en la obra nueva. La escasez de suelo finalista. Los largos procesos de tramitación urbanística (licencias, planos, presentación a las oficinas municipales, evaluación, tiempos de espera…). El que las promociones se dan en regiones con mayor dinamismo demográfico y económico, como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla, Baleares o Canarias. El crecimiento del precio medio de la vivienda usada. Otra de las razones de los incrementos en los precios, según un estudio de la Caixa Bank es el apetito de los extranjeros por comprar una casa en España, señalando que al tercer trimestre de 2024 adquirieron 125.857 viviendas, un 18,4% de las viviendas vendidas ese año hasta ese trimestre; el 40% de ese dato fueron extranjeros no residentes, siendo las provincias más destacadas Alicante con 28.239 con un 50% de compradores extranjeros residentes y un 68.6% no residentes; Málaga con 14.094 viviendas, con un 38.1% de extranjeros residentes y, un 72.1% no residentes, encabezados por británicos, alemanes, holandeses, belgas y franceses. Un importante especialista del sector (5/1/025), RealAdvisor , en una actualización de precios en Marbella advertía que, la evolución del precio de la vivienda en el municipio era del 10,3% en los últimos 12 meses y, en 3 años el precio de los pisos y las casas había aumentado un 30,3%, destacando que el precio de alquiler mensual medio para casas actualmente es de 10.319€ y que, el precio del alquiler mensual del 80% se encuentra entre 2.746€ y 56.878€. En cuanto al alquiler mensual medio en los apartamentos se situaba en los 2.386€ y el precio del alquiler mensual del 80% se encuentra entre 1.126€ y 6.608€. Presión Frente a ese panorama, la localidad vive una fuerte presión sobre los apartamentos públicos protegidos (VPP), no solo por no haberse entregado ninguno desde 2011, sino porque la demanda ha crecido en la misma medida que los salarios se han estancado, encontrándose la renta media por persona en Marbella en unos 10.400€. Además, como advertía la patronal hotelera de Málaga (Aehcos), los desplazamientos por parte de los trabajadores del sector hotelero para llegar a sus puestos de trabajo y residencia se incrementan por la falta de vivienda para uso residencial, lo que obliga a desplazamientos más largos, estimando que el número total de desplazamientos al año es de unos 2,3 millones, siendo uno de los tramos más complicados los de la zona entre Marbella y Benahavís. Por si fuese poco, a todo esto hay que agregarle la alta rentabilidad a corto plazo de los alquileres turísticos, con menos riesgos de ocupaciones, la facilidad de disponer todos los servicios incluso piscina en conjuntos cerrados, mayor seguridad y, ausencia de Airbnb, rechazados en zonas como la Milla de Oro. El caso es que, mientras Málaga estaba dispuesta a prohibirlos en 43 barrios no residenciales, en Marbella su alcaldesa, Ángeles Muñoz, aseguraba que son alojamientos que no provocan tensión en el mercado de la vivienda, que dejan importantes ingresos y que no suponen una competencia directa con el sector hotelero. Marbella se enfrenta, por otro lado, a una continua construcción de viviendas de alta gama lo que también ayuda a formar una ciudad tensionada tanto para las zonas VIPS como para los barrios o poblaciones periféricas, donde hasta el momento comenzaba a desplazarse el marbellí. Sin embargo, el crecimiento de la ciudad como zona tensionada no debe achacarse en exclusiva a la obra nueva; el colegio de registradores de España publicaba en septiembre de 2024 que el crecimiento del precio medio de la vivienda se debe fundamentalmente al comportamiento de la vivienda usada, que crecía en el segundo trimestre de ese año un 3,8%, mientras que la nueva lo hacía en un 0,3%. En Marbella el total de transacciones inmobiliarias de vivienda libre (Spoiler: no sujetas a ningún régimen de protección pública), realizadas solo en los primeros tres trimestres 2024 fueron de 3.653; de viviendas nuevas de 231; de viviendas usadas de 3.427, mientras que en el caso de las VPP fueron 5. Desde 2007 hasta el tercer trimestre de 2024 (17 años) Marbella ha visto aparecer nuevas zonas residenciales, viviendas de alto postín y, grandes promesas sobre las VPP. Sin embargo, todo este escenario no ha logrado movilizar a los vecinos del municipio, aunque la presión crece. Los marbellíes no están acostumbrados a las manifestaciones masivas, sin quitar que exista una fuerte carga sobre los estamentos políticos locales por el abandono de años en esta materia. La vivienda en la localidad también se ha transformado en un medio para la retención del talento contratado, o para que venga de otros lugares; muchos de ellos decidiendo al final marcharse por tener que realizar desplazamientos a su trabajo de hasta más de una hora. No se gana dinero Toda esta situación ha propiciado que desde el Gobierno de España se proponga una medida excepcional: gravar al 100% la vivienda comprada por extranjeros no comunitarios, decisión abrazada por unos y rechazada por otros, algunos como Mark Stüclin, director de Spanish Property Insight, que señalan que en España no se gana dinero con la propiedad, porque los costes de transacción tienen impuestos que van desde el 6 hasta el 10% sobre las compras y, de hasta el 26% sobre las plusvalías al vender y, además, hay mucha burocracia.