El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado el Índice de Precios de Referencia que opera en el país y, que servirá para declarar las llamadas "zonas tensionadas" con lo que las comunidades podrán intervenir el mercado para bajar los precios.
Se trata de un instrumento para controlar el incremento de los precios de alquiler, ya que permite conocer el rango de valores de alquiler de una vivienda, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento, salvaguardando las características que existen en las CCAA y ciudades españolas. Las CCAA pueden tomar las decisiones para favorecer el control de precios.
De momento su alcance es limitado, pues solo Cataluña ha iniciado los trámites que exige la normativa para poner límites a los arrendamientos, aunque hay otras comunidades como Navarra o Asturias interesadas, mientras que las regiones gobernadas por el PP han confirmado que no aplicarán la medida.
Según la plataforma Brainsre.news, entre otros lugares, las zonas más tensionadas son: Madrid, Barcelona, las islas, el litoral mediterráneo, Zaragoza, Valencia, Albacete, Ciudad Real, Cádiz, Huelva, Murcia o, la Costa del Sol, haciendo mención especial de municipios como Mijas, Ojén, Estepona, Manilva, Marbella o Fuengirola, donde el porcentaje de salario que se destina al alquiler de vivienda supera el 30%. En el caso de Benahavís, el porcentaje alcanza el 51,4%.
Según el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, el sistema establece un control en los precios del alquiler que distan mucho de lo que ahora se está cobrando, dando como ejemplo el de una vivienda en la calle Valencia de Barcelona que se oferta en un portal inmobiliario por 1.660€ actualmente, pero que con el índice, se quedaría en un máximo de 984€.
El índice proporciona un rango de precios máximo y mínimo de cada inmueble en función de la zona y las características de la vivienda, teniendo en cuenta el año de construcción, la superficie, el certificado energético, o si dispone de ascensor, garaje, zonas comunes y piscina.
¿A quién afecta?
A las zonas tensionadas y para los grandes tenedores, aquellas personas físicas y jurídicas que cuenten con más de 10 inmuebles en propiedad (o cinco si así lo determinan las comunidades), también lo será para quien saque una vivienda al mercado tras haber estado cinco años vacía, en cuanto a los pequeños propietarios, tendrían que congelar el precio respecto al anterior contrato.
¿Qué es una zona tensionada?
Las zonas tensionadas son aquellas en las que la carga media del coste de la hipoteca, o alquiler, más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares, o en las que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado de forma acumulada al menos tres puntos por encima del IPC de la comunidad en los cinco años anteriores a la declaración.
De acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
A las viviendas que no se encuentran en zonas tensionadas no se les aplican las medidas de contención de precios, el rango de valores de referencia tendrá solo carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes.
En las zonas declaradas tensionadas la aplicación del Índice será obligatorio para aquellos contratos de alquiler cuyos arrendadores sean grandes tenedores y para aquellos otros que se incorporen por primera vez en el área, ha explicado el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas.
¿Cómo se solicita?
La declaración de zonas tensionadas tienen que ser solicitadas por las comunidades autónomas, presentando las medidas para corregir los actuales desequilibrios: para aumentar la oferta, fiscales, ayudas, etc..
Entorno favorable
Para las zonas tensionadas se está proyectando un entorno fiscal favorable, con bonificaciones en el IRPF que se ven incrementadas cuando se producen diferentes circunstancias: que la vivienda vaya a un alquiler joven, que se reduzca el precio un 5% o se ceden a las administraciones para un alquiler asequible.
¿Cuándo entra en vigor?
El sistema se puede consultar ya en la página web del Ministerio, pero el índice y los controles empezarán a aplicarse entre el 12 y el 13 de marzo.
¿Bajarán los precios del alquiler?
Desde el Ministerio de la Vivienda se muestran convencidos de que la medida tendrá un efecto, sobre los precios de los alquileres. Entre otros ejemplos, ha señalado que en la calle Sant Cris de Barcelona, un piso que se alquila a 1.827€, bajaría hasta los 951€. En Valencia, una vivienda que se oferta por 1.954€, podría reducir su precio hasta los 952€. Mientras que en Madrid, según sus estimaciones, el desequilibrio medio sería del 60%. Otro caso citado por 20 Minutos es una oferta por 2.600€ al mes por un piso de 70m² y dos habitaciones, ubicado cerca del céntrico parque del Retiro de Madrid, en una cuarta planta con ascensor. Esa misma vivienda, debería alquilarse por entre 1.030€ y 1.332€, según el índice del ministerio.
De este modo, la nueva herramienta sirve a los inquilinos para saber cuánto se paga por pisos de determinadas características en zonas concretas y así saber si se les pide una cuantía demasiado elevada al firmar un contrato de alquiler.
Viviendas unifamiliares
La Comunidad de Madrid lidera el ranking: de las cinco primeras, cuatro ciudades están en esta región y dos, en Barcelona. En todas ellas, el precio de alquiler supera los 1.800€ al mes.
Este primer índice fue elaborado con datos de 2022 procedentes de la Agencia Tributaria, de las declaraciones de la Renta de más de dos millones de contribuyentes.
¿Cómo se han obtenido los rangos del Índice?
Para elaborar este sistema participaron representantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas.
¿Cuál es su duración?
Cuando se publiquen en el BOE cuáles son las llamadas zonas tensionadas en las que se aplicará el índice, la medida tendrá una vigencia de tres años prorrogables "si persisten la causas que motivaron la declaración de zona tensionada".
Método científico
Los valores se obtienen a través de la aplicación desarrollada por MIVAU, sobre la base de la información facilitada por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, relativa al contenido de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de inmuebles de uso residencial en arrendamiento, y mediante unos elementos de corrección y ponderación desarrollados en el contexto de un Grupo Técnico coordinado por la Dirección General de Vivienda y Suelo.
Destacan desde el Ministerio que no es acuerdo político, sino un método científico homogéneo para todo el país. Los precios han sido calculados a partir de los datos de la declaración de la renta de 2,5 millones de arrendadores
Aplicación y uso del sistema
El sistema estatal es accesible de manera libre y gratuita a través del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el enlace https://serpavi.mivau.gob.es/
Para obtener el rango de valores de referencia del alquiler de una vivienda se deberá introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda para identificar la sección censal en la que se encuentra, luego, el usuario debe indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento (superficie y antigüedad del edificio), proporcionadas en tiempo real por el Catastro Inmobiliario.
Completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales.
Al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si su vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
La ley deja claro que la declaración de zonas tensionadas deberá realizarse por la Administración competente en materia de vivienda, pudiendo declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora, y en el ámbito de sus competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda.
Los grandes tenedores
Los grandes tenedores de vivienda tendrán la obligación de colaborar con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda, por tanto las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda podrán exigirles, en las zonas tensionas, el cumplimiento de la obligación de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en esas zonas.
Se busca conocer su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de la zona.