Marbella. - Si ya existe un gran complejo urbanístico público, con bungalows de dos dormitorios, zonas comunes y un claro carácter residencial, lo más lógico y sencillo sería adaptarlo como alojamiento temporal para médicos, profesores o trabajadores esenciales, en lugar de impulsar un nuevo desarrollo urbanístico sobre un edificio afectado por condicionantes de la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Transporte y sometido a informes sectoriales, recalificaciones y posibles conflictos administrativos.

Sin embargo, la alcaldesa de Ángeles Muñoz ha dado su visto bueno a esta compleja alternativa: el antiguo edificio vinculado a Juan Antonio Roca, a apenas 50 metros de la autovía A-7.

La propuesta de Muñoz solo puede entenderse dentro del modelo de ciudad que ha impulsado durante años; un proyecto que no responde prioritariamente a una necesidad habitacional, sino a una estrategia económica y urbanística basada en la rentabilidad del suelo. Una rentabilidad proyectada, ahora, durante 75 años.

Frente a la posibilidad de recalificar la antigua Residencia de Tiempo Libre de Marbella para convertir sus 230 búngalos en viviendas de alquiler asequible, el Ayuntamiento ha preferido apostar por derribar el complejo y sustituirlo por un desarrollo hotelero.

Desde esa lógica, la Junta resultaría la más “beneficiada” porque ingresaría un canon anual superior a los cuatro millones de euros durante 75 años. Es decir, se habría priorizado la rentabilidad económica frente a la estabilidad habitacional.

Además, para sacar adelante ese proyecto poco ha importado que sea necesario modificar la calificación urbanística, iniciar un complejo proceso administrativo y obtener autorizaciones de organismos estatales como Costas y Carreteras.

A simple vista, la conclusión parece evidente: no se trata únicamente de un problema técnico, sino de una decisión política donde la prioridad es el rendimiento económico del suelo.

El apoyo de las primeras autoridades de la ciudad se decantó por la construcción de un hotel en un espacio que reúne todas las características de un entorno residencial. Sin embargo, en plena precampaña autonómica, el consistorio recuperó el deteriorado edificio asociado a Roca y lo presentó como una posible salida habitacional para médicos y funcionarios que actualmente duermen en caravanas junto al Hospital Universitario Costa del Sol. La propuesta, además de insuficiente, plantea un evidente problema de credibilidad: serían apenas unas decenas de apartamentos frente a las más de 230 unidades habitacionales ya existentes.

Existe además otro elemento significativo. En octubre de 2023 el Pleno ordinario aprobó por unanimidad impulsar una Escuela de Enfermería en Marbella y solicitar al Gobierno central el uso público del inmueble para convertirlo en residencia para profesionales sanitarios, espacios de apoyo a familiares de pacientes e incluso áreas destinadas a la investigación sanitaria.

Esa iniciativa prácticamente desapareció del debate público aunque fue la propia Muñoz quien reconoció en febrero de ese mismo año que el edificio tenía limitaciones que dificultaban enormemente su transformación en residencia o escuela universitaria. No obstante, la alcaldesa reiteró en varias ocasiones que seguía trabajando incluso con la Universidad de Málaga.

Ahora, el inmueble vuelve al centro del discurso político, posiblemente como una forma de desplazar responsabilidades sobre la falta de vivienda asequible y, al mismo tiempo, trasladar la presión hacia el Gobierno central de Pedro Sánchez, una posible táctica nada afortunada si se considera que desde hace unos 17 años la política urbanística de Muñoz ha estado orientada hacia un modelo de ciudad de alto standing, alejado de grandes proyectos de vivienda protegida o alquiler asequible.

Incluso, el portavoz del Gobierno de Marbella, Félix Romero, argumentó en su momento que la reversión (recuperación) de la parcela era legalmente inviable porque el uso de la Residencia se había prolongado durante 63 años y la normativa únicamente permite revertir terrenos cuyo uso haya cambiado dentro de los 35 años posteriores a su concesión, es decir, que el plazo legal expiró hace décadas. 

Siendo cierta esta postura, esa protección no impide el uso residencial. En España existen precedentes de cuarteles y edificios industriales reconvertidos en vivienda protegida: el cuartel Arco de Ladrillo en Valladolid o las antiguas fábricas Planell y Tort, en Sabadell.

Lo cierto es que, salvo VOX y el Partido Popular, el resto de la oposición política ha insistido reiteradamente en reutilizar la Residencia de Tiempo Libre como alojamiento para sanitarios, una posibilidad rechazada sistemáticamente por el Partido Popular. VOX llegó a sostener que rehabilitar los 230 búngalos y el conjunto residencial resultaría más costoso que construir nuevas infraestructuras.

Hoy, más de tres años después, aquella iniciativa de exigir al Gobierno Central la habitabilidad del edificio continúa estancada pero vuelve a recuperarse para alimentar un debate que muchos consideran innecesario, especialmente cuando el desbloqueo del edificio depende de la consideración del Ministerio de Transporte debido a la afección mencionada.

Tres años después, nadie sabe qué ocurrió con aquella decisión plenaria. Algunos apuntan a la burocracia; otros consideran que el problema refleja, sobre todo, una cuestión de prioridades políticas y capacidad de gestión.

La realidad es que Marbella ya dispone de una auténtica ciudad-jardín con un elevado grado de autosuficiencia funcional: residencias familiares con todos los servicios mínimos necesarios. también con iglesia, enfermería, comedor y galería comercial. Visto desde esta perspectiva, el principal obstáculo, por tanto, no parece técnico, sino político y de planeamiento.

También es importante destacar que algunos expertos consideran que para transformar la Residencia de Tiempo Libre en viviendas, sería necesario modificar el planeamiento urbanístico, aprobar una innovación del PGOU o un nuevo estudio de Ordenación y redefinir el suelo como residencial, residencial protegido o equipamiento público residencial.

Sin ese cambio, apuntan, no se pueden construir ni legalizar viviendas permanentes porque el complejo se encuentra protegido dentro del Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, lo que impide su demolición libre y obliga a conservar elementos arquitectónicos y paisajísticos. Cualquier intervención, además, requiere autorización de Cultura. Otra verdad que afectaría igualmente al futuro hotel.

En el fondo, además de la falta de viviendas, lo que se mantiene presente es que la titularidad continúe siendo pública aunque sea de la Junta de Andalucía, sin impedir que pueda  existir una gestión público-privada. El caso es que, dar ese paso supondría paralizar o revertir la actual estrategia hotelera y acometer la adaptación técnica de unos búngalos que, por su antigüedad, probablemente no cumplen las actuales normativas de accesibilidad, eficiencia energética, aislamiento acústico o el Código Técnico de la Edificación. Muy posiblemente sería necesario reformar instalaciones como cocinas, climatización o saneamiento. Todo ello bajo fórmulas de vivienda protegida y alquiler limitado, evitando que el mercado inmobiliario de Marbella absorbiera rápidamente esas viviendas a precios inaccesibles.

Urbanísticamente, la operación es viable. El verdadero problema es que el enorme valor económico del suelo frente al mar hace mucho más rentable un uso hotelero de lujo que una política de vivienda asequible.

De hecho, probablemente sería más rápido y jurídicamente más sencillo reutilizar la antigua Residencia de Tiempo Libre que transformar el denominado “edificio de Roca” junto al Hospital Universitario Costa del Sol, aunque todo dependería del nivel de intervención planteado.

El edificio vinculado a Roca arrastra problemas urbanísticos, dificultades de legalización, condicionantes administrativos y limitaciones derivadas de Carreteras por accesos y servidumbres próximas a la A-7. Ese tipo de afecciones suele ralentizar enormemente cualquier proyecto porque pueden exigir nuevos accesos, modificaciones viarias, estudios de tráfico, informes sectoriales o incluso cambios estructurales. Mientras esos informes no sean favorables, cualquier licencia puede quedar bloqueada durante años.

La Residencia de Tiempo Libre requiere, principalmente, una decisión política acompañada de un cambio de uso urbanístico y una rehabilitación normativa. El edificio de Roca, en cambio, necesitaría además desbloqueo jurídico, regularización urbanística y compatibilidad con Carreteras.

Además, la Residencia dispone de una ventaja difícil de ignorar: ya existen más de 200 unidades habitacionales.

Por otro lado, la rehabilitación se podría hacer por fases con una puesta en uso relativamente rápida de viviendas destinadas, especialmente, a sanitarios, profesores y trabajadores esenciales.