Alejandro Criado, abogado urbanista y, presidente del Club de empresarios de Marbella, no dudó en decir que la ciudad tiene un enorme atractivo para invertir pero, el problema está en trabajar y para vivir.
Tanto el clima, su belleza, su historia, su cultura, su gastronomía como su pujante actividad económica son alguna de las causas que generan una enorme demanda de viviendas en Marbella como primera o segunda residencia, dijo Criado.
5 mil euros el metro cuadrado
Las nuevas tecnologías, que permiten el trabajo remoto, están aumentando el atractivo de la ciudad y la demanda de viviendas, hasta el punto de que el precio medio está en su máximo histórico, rozando los 5.000m².
Reconoció el experto que, un precio tan alto tiene aspectos positivos, como es el alto movimiento económico que genera, sin embargo, tiene la dificultad que genera para quienes viven y trabajan en Marbella, o quienes se lo están planteando comprar una vivienda a un precio asequible y acorde con la economía de la familia media trabajadora de la ciudad.
El PGOM
Frente a este problema que se agrava, el Plan General de Ordenación Municipal de Marbella (PGOM) no plantea incrementar la oferta de vivienda para paliar este problema, por lo menos en suelo rústico, lo que va a tensionar aún más el mercado y ayudar a incrementar más el precio de la vivienda.
Por una parte, el PGOM desclasifica los sectores de suelo urbanizable que no han tramitado un planeamiento de desarrollo, y a los que están en trámite, establece un plazo de caducidad de los mismos.
Por otra parte, no sólo no plantea propuestas de crecimiento, sino que su normativa establece criterios muy restrictivos para actuaciones de nueva urbanización para implantar viviendas en suelo rústico, dado que da preferencia a las nuevas actuaciones con usos productivos, además de establecer que, con carácter general, las actuaciones de nueva urbanización deben justificar el interés público o social de la misma, requisito que no está previsto en la LISTA ni en su reglamento y, que introduce un elemento de discrecionalidad cuya legalidad parece difícil de fundamentar.
De hecho, podría ser contrario al derecho de los propietarios en suelo rural a tramitar una actuación de nueva urbanización, previsto en el artículo 13 del Real Decreto Legislativo 7/2015.
La justificación de los nuevos desarrollos
Criado señaló que, podrán ser objeto de actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico común los terrenos que resulten necesarios para atender y garantizar las necesidades de crecimiento urbano, de la actividad económica o para completar la estructura urbanística.
Los nuevos desarrollos deben servir para completar tramas, ordenar el espacio, dar respuesta a las necesidades de nuevos usos y resolver los déficits históricos que, en equipamientos, servicios e infraestructuras, presentan los núcleos urbanos y las urbanizaciones residenciales.
En consecuencia, se priorizarán las actuaciones destinadas a completar la malla urbana existente.
No obstante, para atender y garantizar las necesidades de la actividad económica se prioriza el desarrollo de suelos que prevean usos productivos y, en especial, aquellos, dirigidos a actividades vinculadas al turismo, a la investigación, al conocimiento y a las ciencias.
Criterios de localización de Nuevos Desarrollos
Para los nuevos desarrollos los terrenos deben ser colindantes al suelo urbano quedando integrados tras su transformación en la malla urbana, quedando exceptuados los que no puedan ubicarse en continuidad con el suelo urbano, debido a la existencia justificada de elementos naturales, infraestructuras o afecciones sectoriales, también los de uso global de actividades productivas o turístico o los usos singulares de carácter estratégico que, de forma justificada, deban emplazarse en discontinuidad con los núcleos de población existentes.
Los terrenos situados en el entorno de los suelos clasificados por el presente Plan General como urbanos por su integración en la malla de los municipios colindantes, solo podrán ser objeto de una actuación de nueva urbanización cuando se justifique su adecuación al modelo previsto en el presente Plan General con cumplimiento de las directrices del presente Título o cuando por su carácter supralocal se integren en un Plan de Ordenación Intermunicipal. Estos ámbitos están identificados en el plano I.12 Identificación de suelo urbano.
Además, respecto a la existencia de «infraestructuras», el PGOM bien podría establecer que todos los suelos al Norte de la autovía son en continuidad del suelo urbano al estar divididos por dicha autovía, con objeto de facilitar los desarrollos futuros en zonas de muy bajo nivel ambiental.
Premisa incierta
Respecto al criterio de delimitación de actuaciones de nueva urbanización en suelo rústico, parte de una premisa absolutamente incierta, y es que «el suelo sea un recurso natural limitado», cuando en España, sólo se ha urbanizado el 10 % del territorio nacional y en Marbella no supera el 40%.
diferentes actuaciones de transformación que se hubieran delimitado o pudieran delimitarse en suelo rústico. 6. Se garantizará la conexión de las redes de infraestructuras y servicios previstos para la actuación con las generales del municipio con objeto de garantizar la adecuada inserción de la actuación.
Un PGOM sostenible y, Benahavís
Es evidente que el PGOM es altamente sostenible, porque con la redacción actual, va a ser tremendamente difícil que se lleven a cabo nuevos desarrollos en el futuro, más allá de los actualmente previstos.
Lamentablemente este criterio contrasta con el PGOM de Benahavis, que ha previsto más de 20 actuaciones de transformación urbanística para nuevas viviendas en suelo rústico y no cuenta con el rosario de requerimientos previstos en el PGOM de Marbella.
La propuesta del PGOM para los futuros crecimientos lamentablemente va a tensionar más el mercado y la única esperanza va a ser que se haga un importante esfuerzo de gestión en el suelo urbano, tanto en el documento de POU como en su gestión municipal, para que genere una oferta razonable de viviendas que permita llegar a un precio de venta razonable.